审计物业公司主要看什么？

在对物业公司进行审计时，有多个关键方面需要重点关注，这些方面能全面反映物业公司的运营状况和财务健康程度。

财务方面

收入审计

物业费收入：要审查物业费的收取标准是否符合相关规定和与业主签订的合同约定，查看收费记录，确保所有业主的物业费都按照规定的时间和金额准确收取，有无漏收、少收情况，对于物业费的减免政策，要检查其审批流程是否合规，相关的减免文件是否齐全。

其他收入：如停车场收费、广告位租赁收入等，审计人员需核实这些收入的来源是否合法合规，收入金额是否准确记录，对于停车场收费，要检查收费系统的数据与实际收入是否一致，有无私吞停车费的现象。

成本费用审计

人员成本：包括员工工资、奖金、福利等，审查员工数量是否合理，工资标准是否符合市场行情，工资发放记录是否准确无误，检查是否存在虚列人员、冒领工资等问题。

物资采购成本：对于物业公司采购的办公用品、维修材料等物资，要审查采购流程是否规范，是否进行了必要的招投标或比价，检查采购合同的条款是否合理，物资的验收和入库记录是否完整，防止出现采购价格过高、以次充好等情况。

外包服务费用：如清洁外包、绿化养护外包等，审计外包合同的签订是否合规，费用支付是否按照合同约定执行，外包服务的质量是否达到要求。

运营管理方面

客户服务审计

投诉处理：查看物业公司的投诉记录，了解业主投诉的主要问题和处理情况，检查投诉处理流程是否高效，是否及时回复和解决业主的问题，业主对处理结果的满意度如何。

服务质量：通过实地考察、问卷调查等方式，评估物业公司在环境卫生、安保管理、设施设备维护等方面的服务质量，检查相关的服务标准是否明确，员工是否按照标准提供服务。

资产管理审计

固定资产：对物业公司的固定资产，如办公设备、交通工具、消防设施等进行盘点，确保资产的实际数量与账面记录一致，检查固定资产的购置、使用、维修和报废等环节的管理是否规范，有无资产闲置、浪费或流失的情况。

公共设施设备：审查物业公司对小区公共设施设备的维护保养情况，包括电梯、给排水系统、供电系统等，检查维护保养计划是否合理，执行是否到位，相关的记录是否完整。

合规方面

法律法规遵循：检查物业公司是否遵守国家和地方有关物业管理的法律法规，如《物业管理条例》等，审查公司的各项规章制度是否符合法律法规的要求，在物业管理活动中是否存在违法违规行为。

合同管理：对物业公司签订的各类合同，包括物业服务合同、采购合同、外包合同等进行审查，检查合同的签订、履行、变更和终止等环节是否合规，合同条款是否明确双方的权利和义务，有无潜在的法律风险。

通过对以上这些方面的审计，可以全面了解物业公司的运营情况，发现存在的问题和风险，并提出相应的改进建议，促进物业公司提高管理水平和服务质量。