审计查物业到底查什么？

在物业管理行业，审计工作至关重要，它不仅能保障业主的合法权益，还能促进物业企业的规范运营，审计查物业到底查什么呢？下面我们来详细了解一下。

财务收支审计

1、收入方面

物业费收取：审计人员会检查物业企业是否按照与业主签订的合同约定的收费标准收取物业费，查看收费记录，核实是否存在擅自提高收费标准、扩大收费范围的情况，原本合同约定每平方米每月物业费为 2 元，而实际收取 2.5 元，这就属于违规收费，还会关注物业费的收缴率，分析未收缴部分的原因，是否存在业主长期拖欠但物业未采取有效催缴措施的情况。

其他收入：包括小区公共区域的广告收入、停车费收入等，审计会查看这些收入的来源是否合法合规，是否有相关的合同协议，小区电梯内的广告，要检查物业与广告公司签订的合同，看广告费用的收取是否合理，收入是否全额入账，有无截留或挪用的现象。

2、支出方面

人员费用：审查物业企业员工的工资、奖金、福利等支出是否合理，检查员工数量是否与实际服务需求相匹配，是否存在虚报人员数量套取资金的情况，一个小型小区的物业人员编制为 10 人，但实际支出显示有 15 人的工资费用，这就需要进一步核实。

运营成本：如水电费、办公用品采购、设备维修保养费用等，审计人员会检查这些费用的支出是否真实发生，是否有相应的发票和明细，对于设备维修保养费用，会查看维修合同、维修记录等，确保费用支出合理且用于实际的设备维护。

资产管理审计

1、固定资产：检查物业企业的固定资产，如办公设备、交通工具、消防设备等的购置、使用和管理情况，审计人员会核对固定资产的台账，查看是否账实相符，是否存在固定资产闲置、浪费或被盗用的情况，物业购置了一批新的电脑，但部分电脑长期闲置未使用，这就需要分析原因并提出改进建议。

2、公共设施设备：对于小区内的公共设施设备，如电梯、水泵、路灯等，审计会关注其维护保养情况，查看物业是否按照规定的时间和标准对这些设施设备进行维护，是否有相应的维护记录和费用支出，如果电梯长期未进行定期维护，存在安全隐患，这就是审计需要重点关注的问题。

服务质量审计

1、服务标准执行情况：审计人员会对照物业服务合同中约定的服务标准，检查物业企业是否按照标准提供服务，合同约定小区垃圾每天清理两次，审计人员会通过实地查看、询问业主等方式，核实垃圾清理是否按时进行，小区环境是否整洁卫生。

2、业主满意度：通过问卷调查、访谈等方式了解业主对物业服务的满意度，分析业主不满意的原因，是服务态度不好、服务效率低下还是其他问题，如果业主对物业的投诉较多且长期得不到解决，这就说明物业在服务质量方面存在较大问题，需要进行整改。

合规性审计

1、法律法规遵守情况：检查物业企业是否遵守国家和地方有关物业管理的法律法规和政策，是否按照规定进行物业服务企业的资质登记，是否依法纳税等，如果物业企业存在违法行为，审计会及时发现并要求其整改。

2、合同履行情况：审查物业企业与业主、供应商等签订的各类合同的履行情况，查看物业是否按照合同约定履行自己的义务，是否存在违约行为，物业与供应商签订了物资采购合同，但未按照合同约定的时间和质量标准支付货款，这就属于违约行为。

审计查物业涵盖了财务收支、资产管理、服务质量和合规性等多个方面，通过全面深入的审计，可以发现物业企业在运营过程中存在的问题，促进物业企业提高管理水平和服务质量，保障业主的合法权益。